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  每经记者 黄婉银    每经编辑 魏文艺    

  房地产项目融资“白名单”(以下简称“白名单”)正式推行已有4个月,相较年初,各地近期在“白名单”落地方面有所加速。但目前在落地过程中,各地普遍都以先提供授信为主,授信额度与实际的贷款发放额度之间存在较大差异。

  据《每日经济新闻》记者(以下简称每经记者或记者)观察,从多地成功拿到融资金额的楼盘项目主体来看,主要涉及央国企、本地中小民营房企以及少数出险房企。而对于实际获取贷款项目及融资支持方式等,绝大部分地方未有明确披露。

  “我们报了不少‘白名单’项目,基本也都入围了,但目前实际落地的较少,很多项目都还在走流程当中。”一家大型出险房企人士在接受每经记者采访时表示,从年初至今,他们公司目前已有超过60个项目入围“白名单”,但落地情况仍然不理想,只有零星几个项目。

  记者在采访中了解到,部分出险房企项目在入围多地“白名单”项目后,目前仍未有项目贷款落地。

图片来源:觉中国-VCG41N1421461306图片来源:觉中国-VCG41N1421461306

  授信与落地差距较大,还有城市未公布“白名单”项目

  5月份以来,海南、湖南、湖北等多地第二批“白名单”项目加速报送。从“白名单”落地较早的广东来看,截至4月22日,国家金融监督管理总局广东监管局辖内(不含深圳)银行机构已为两批次“白名单”的245个项目提供授信约737亿元,已发放184亿元。项目数和授信规模均居各省区前列。

  截至4月底,长沙全市完成两批共计54个房地产项目“白名单”报送,总融资规模达178.83亿元;累计获得新增融资授信项目25个,授信额度78.11亿元。不过,长沙暂未披露实际的发放贷款情况。

  截至4月末,工商银行郑州分行累计审批19个“白名单”项目,授信金额78.1亿元,已支持金额8.68亿元。中原银行郑州地区“白名单”项目中已授信12个项目,授信金额39.19亿元,投放7个项目,总金额12.66亿元。

  整体来看,各地“白名单”项目绝大多数是先落地授信额度,再逐步发放贷款。一位西部地区的国有银行人士告诉每经记者,融资贷款的审批和发放涉及银行审批部、授信部等多个部门,一般授信审批的环节比较长,在授信审批通过后就可以按实际情况放款,而银行内部对贷款核准发放都有相应的条件和要求。贷款发放的时间短则几天、多则几个月,具体时间是与不同银行放款节奏与要求、不同地区政策指导等因素相关的。

  比如在3月底,海南省临高农商银行为本地一个商品化安置房项目授信2亿元,并成功发放首笔融资贷款4100万元。从筛选确定给予融资支持“白名单”项目到发放贷款只用了15个工作日。

  当下,不少市县都成立了房地产融资协调专班,搭建政、银、企融资协调平台,对正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障的项目建立授信绿色通道,优化审批流程、缩短审批时限,积极满足合理融资需求。对开发建设暂时遇到困难但资金基本能够平衡的项目,不盲目抽贷、断贷、压贷,通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持。

  值得注意的是,目前还有深圳、珠海等部分城市暂未公布“白名单”项目。一位华南房企人士告诉每经记者,他们在今年初就申报了几个位于深圳的项目进“入白名单”,但目前深圳还未公布具体进展。

  已有停工项目获融资,部分出险房企项目仍然“挂零”

  在5月17日举行的国务院政策例行吹风会上,国家金融监督管理总局副局长肖远企表示,对于不同所有制房企的“白名单”项目一视同仁。在控制风险的前提下,可以采取新增贷款、存量贷款展期,以及发放并购贷款等多种方式予以融资支持。贷款金额要与项目建设周期匹配,要覆盖项目建成交付的资金缺口,推动项目竣工交付,切实保障购房人的合法权益。符合条件与标准的纳入“白名单”,不符合条件与标准的要实施整改,推动问题解决,形成闭环管理机制。

  记者了解到,在今年4月,碧桂园被佛山纳入“白名单”的5个项目中已有2个项目共获得融资1.11亿元。其中一个项目为ICC碧桂园三龙汇,该项目的首笔新增贷款已到账。自去年以来,该项目已停工数月,在获得“白名单”融资贷款后,终于在今年4月底实现复工。

  旭辉集团方面向每经记者表示,截至4月22日,其在全国已有68个项目入围“白名单”,其中19个项目通过调整还款节点、降低利息、置换现有融资及新增融资等方式,从中行、建行、交行、中信、平安、民生、光大、兴业、恒丰、华夏等银行获得了融资支持。近日,位于芜湖的鎏金印象项目获批新增融资1.5亿元,并根据建设进度完成部分放款。

  “自1月份城市房地产融资协调机制启动以来,公司迅速响应政策号召,积极申报,持续沟通各级相关部门。‘白名单’对于旭辉而言,除了让部分项目层面资金压力得到缓解,助力保交付外,对于项目的日常销售、金融机构降息等均有不同程度的帮助。新增融资落地有利于推动项目的经营节奏,通过增加新开工,带来更多可售货值,促进项目公司的健康运行。公司将继续以协调机制为牵引,做好全年交付和经营工作。”

  金科股份方面则透露,自住建部、金融监管总局联合出台推进房地产融资白名单机制以来,金科股份积极申报、争取金融机构支持,截至目前,公司在14个省(自治区、直辖市)、83个项目入围“白名单”,多个项目已取得放款,有效缓解了项目层面的短期资金流动性压力,有利于保障公司完成保交楼义务。

  一家有超过40个项目入围各地“白名单”的房企相关人士告诉每经记者,他们只有零星几个项目实现“白名单”落地,目前感觉“白名单”整体效果较为一般,因为项目新增的融资也不多,主要是对存量贷款的调整,比如利率、还款时间等,与公司的预期有一定差距。

  另外有两家出险房企人士则向每经记者表示,他们公司旗下也有数十个项目入围各地“白名单”,但至今未有落地的消息。“我们一直在积极主动申报‘白名单’,最近一直在提‘应贷尽贷’,有项目进展在加快,希望能尽快有好消息。”

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出,基于对未来风险的担忧,“白名单”的条件和门槛比较高,住建部门报的项目,部分没有得到金融管理部门的认可,可能是产权有瑕疵、债权债务关系有疑问、资金无法做到封闭运转,或者销售方案不足以支撑未来还款等原因。此外,有的是规划报建流程上的问题,有的是市场前景不佳的问题,有的是双方认知的问题,还有的是报送材料的问题。

  因此,李宇嘉建议要强化“推送—反馈”的工作闭环,助力“投放—使用—偿还”的闭环,加强住建和金融管理部门的联动、双向奔赴,建立二者时间的信任关系,向符合“白名单”要求的标准去靠拢,缺什么就补什么,最终尽可能地让更多项目成为“白名单”项目,这样风险也就化解了。当然,还是要坚持市场化、法治化的原则,风险项目还是要靠风险处置,甚至出清来解决。