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大家好，我是贝尔格里尔斯。

2005年冬天，周杰伦第六张个人专辑《十一月的肖邦》发行。在那个盗版CD、VCD大行其道的年代，贝尔用录像车把它带回家。他很幸运。看到了周迅和周杰伦的原创MV，看到了梁心怡和周杰伦的海鸟和鱼的爱情故事，当然还看到了虎头本前的那个小拓海。如果我没记错的话，那一年大街小巷播放次数最多的歌曲是《发如雪》和《夜曲》，但那时并不知道MV的女主角是刘畊宏身边的VIVI。也后悔想了很久才忘记麦芽糖MV的具体图片。毕竟在那个年代，只要歌对了，就给你整张周杰伦写真集，基本就是一张。

那一年，电视剧《家有儿女》开播，我很好奇一个妈妈带着她的儿子，一个爸爸带着他的女儿和儿子，怎么能过上安稳的生活？？一开始我是带着冷笑看的，到后来才被剧情吸引。却没留意夏东海家里当时有多富有。直到今天，看到很多营销号重新分析了可以住一家五口的改良公寓，我才恍然大悟。

可以说小时候的我没什么追求，从初中到大学，虽然有些学习任务，但每天过得都很开心。小时候在校门口的小卖部，三两块钱就能买很多东西，一起包车的时候，我们分享的最多。生活中的东西很多，牛羊肉、无花果什么的。初中的时候，我每天都会看一份篮球先锋报来打发时间。大学的时候最开心，和伙伴一起在街上逛逛。篮球和英雄联盟，是那时我心中的三大件事情。青春期没什么压力，但从来不觉得迷茫，按照自己的兴趣爱好去生活，完全活在自己认知的世界里。

确实，10、20年前，在信息传播还不发达的时候，人们身边还没有各种鸡汤文章。那时候，人们获取信息的渠道相对有限，主要通过书籍、报纸、广播电视等。传统媒体，这些媒体传播的内容虽然有一定的倾向性和观点，但总体上比较客观理性，最重要的是没有微信朋友圈、抖音等时效性强的传播平台，短文、鸡汤的传播力和影响力较小。人们更多的是通过与周围人的交流互动来获得经验和智慧，而不是像现在这样可以通过移动设备随时随地获取。

我想说的是，如今很多不必要的烦恼都来自于社交媒体、励志语录、各类随笔、短视频，自媒体的快速发展让我们对这个社会有了更全面的认识，但也平添了烦恼。比如这几年炒作的房地产鸡汤就很火爆，割掉了楼市不少韭菜。

Secret一直找我谈120平米以上房屋解除限购，但我一直不愿意写出来。说实话，我觉得很无所谓，不是不尊重改善型客户偏好转移的事实，只是总觉得这种消息没什么值得分析的？“改善”这个词已经存在这么多年了，就像是悬在韭菜头上的镰刀，随时准备动用。

什么是改善？宽厅铝落地窗是改善吗？越来越大就是年度最佳户型吗？不，我觉得改善是建立在你家现在的现状之上的，哪怕是稍微提高一点，其实也叫改善。从6楼搬到2楼是改善吗？当然，缩短一半上下班的通勤距离是改善吗？更有意义。从两室一厅一卫有电梯的房子搬到两卫是改善吗？特别改造！不是立面独特才是改善，石材+真石漆的大户型的幸福感远大于前者，居住体验远胜于超大开间+短进深的组合。

近些年，宽开间基本因为增加了采光而被推崇，却没人提及它的坏处，比如侧厅多出来的过道面积，功能区之间的冲突，以及最致命的问题——开间过大导致很多区域保温问题。可悲的是，现在的购房者都在盲目跟风，并没有认真思考自己真正需要的是什么。客户的价值点和开发商的设计，都是用营销花言巧语来包装的。

我并不是在抱怨第三代新品，只是在我看来，如果按照面积来划分，140平米以内的新房全部设计两卫，140平米以上的新房全部设计三卫，这比单纯夸耀客厅大要居住舒适得多。至于大落地窗有没有必要，我的回答是，对于红线外有自然景观的项目来说是必要的，但不如简单的小区中心景观、组团景观，甚至一般的绿化工程，就没有必要。别听一些销售说有花园，每平米要四位数的成本，这些都是在改造过程中实现的，一旦成本说不过去，花园自然就会被砍掉，这样的项目比比皆是。总之，天津一些纯改善型项目，交付没多久就变成了水帘洞，这还是购房者期盼的改善型吗？

2006年左右，贝尔搬到了天津的新公寓，落地窗很大，窗外是一个巨大的人工湖。但当时我并不觉得这两个是多大的优点，只是觉得楼道的瓷砖地板很干净，还有一个更大的书房可以用，仅此而已。但随着时间的推移，落地窗最大的缺点就显现出来了，那就是保温性能的问题。

至于现在的技术，肯定远比20年前要好，但夏天的体验太差也是不争的事实。市场演化出来的产品肯定有它的理由，但所有的户型是否都会因为一味追求宽阔的厅堂而限制了消费者的选择，值得我们深思。

至于秘传天津目前正处于第四代住宅转型期的说法，我个人觉得这完全是无稽之谈。第四代住宅的概念最早是五年前清华大学建筑学院提出的，用现代化的手段在城市中建造高层庭院住宅的概念，包括空中邻里交往空间、空中停车、空中庭院三个要素。

但南方现在在售的第四代房子，只带了空中庭院，那第四代房子叫什么来着？不就是立体绿色住宅吗？有什么好吹嘘的？要知道还有空中邻里交流空间、空中停车位。按照现在的规定，要计算建筑面积，公共空间的面积才可以当做公有面积来处理，也就是说第四代住宅的公有面积系数达到100%，对于免费面积是有规定和限制的，但到现在，立体绿色住宅都被开发商以巨额溢价来炒作，以此来赚钱。

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还有京津冀三地住房限购政策的互认，我个人认为短期内会有效果，但长期来看还是有待观察。现在天津房地产市场还是以教育作为吸引客户的契机，但怎么吸引客户是一回事，能不能留住客户又是另外一回事。有没有又是另外一回事，这是老生常谈的话题。短期来看，市六区主力九连教育项目肯定会受益，但有一个不争的事实，今年市场呼声最大的其实还是周边。四区几个项目，比如金地山川银、中交海河西等，贝尔格里尔斯表示，随着教育越来越均衡，外环线并不是一个不可逾越的鸿沟，未来几年，天津的住宅逆城市化肯定会出现。当然还是要有一个好的价格，好的价格，消费者愿意为好产品买单。

最后说说代理商和媒体，这两者的贡献都很大，贝尔格里尔斯甚至觉得代理商的数量比骑手和滴滴司机高很多？朋友圈从一张图片开始，全程都是谎言，代理商的言辞淫秽，营销的说辞令人震惊，更谈不上有效。文字夸大情绪，证据不言而喻，开始轻松操纵网民的情绪。但高额的代理商费、高额的平台佣金才是他们说辞背后真正的目的，他们才不在乎你，挂牌价、买入价永远是成交的优先考虑。不可否认，急功近利、流动性为王的渠道，并没有继承过去开发商极致服务+情怀的营销路线，反而在过去五年里只投了有雷霆风险的项目，没有说一句话。

至于一些地产媒体，更是可笑至极，真正踏实做内容的少之又少。内容为王是永恒的真理和强逻辑，尤其在互联网快节奏的时代，有依据的好内容是最打动人心、最简单有效的手段。但纵观现在的天津媒体圈，真实的情况是：头条、软文、二楼、软文。翻看历史新闻，软文占90%，剩下那10%还是转发政策。深呼吸。

真相已经结束，贝尔格里尔斯没有喝酒，如果我伤害了任何人，就当是故意的吧，珍惜吧，在这个时代，能说出真相比哄骗读者的良心要好得多。对了，贝尔格里尔斯在想，要不要做一个回顾天津房地产市场的文章，能不能用温暖的语言描述一下这个市场在过去20年的变化？

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