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随着城市化进程的不断加快，住房租赁市场已被迅速激活，2万亿的租赁市场规模背后，有超2.5亿的租赁人口，租赁需求从“有房租”到“租好房”不断升级。

这一趋势，在5月23日贝壳公布的2024年一季度业绩中也逐渐显现。财报显示，报告期内，贝壳总交易额(GTV)为6,299亿元(人民币，下同)，净收入为164亿元。其中，一季度贝壳房屋租赁服务收入达到26.3亿元。2024年一季度末，省心租业务在管房源量突破24万套；集中式长租公寓在管规模超过1.1万套，去年同期为约7000套。

2021年年底，贝壳宣布“一体两翼”战略，惠居“亮翼”发力租房赛道。痛点多、效率低、供需不匹配是贝壳租房看到的机会，“所以我们今天把贝壳租房从交易服务，升级延伸到资管服务和租住生活服务，”贝壳找房副总裁、贝壳租房公寓首席运营官宋春晖曾对外解释这是贝壳租房着力的方向。

需求升级之下，资管时代开启

近年来，为了促进租房市场发展，多地相继出台政策，通过土地、金融、财税等各方面大力推进租赁住房的发展，房源供应快速增加，市场供需进入新均衡。在此背景下，租客对于“好房子”的需求，成为供给侧格局重构的核心。从“有房租”转为“租好房”，租客理念也不断变化，租赁不再是满足“临时性”的住房需求，而成为众多家庭解决住房需求的主要方式。据中国房地产协会进行的一项调查显示，有超过50%的受访者表示愿意长期租房，租房时长可达5年以上。

在供给侧，由于房屋交易周期延长，很多个人业主出租房源由出售转为出租，或同时出租、出售，再一次加快了整体市场供应的增加，同时，不少个人业主出租房源也倾向于长租机构进行房屋托管，这些房源反向得到了长租客的认可。据贝壳租房北京省心租续租客户访谈调研显示，租客续租的原因前三包括房屋本身合适(占比54.9%)、有租客管家服务(占比54.2%)、维修方便(占比50.7%)。

对资管、租赁服务品质需求提升，使得整个住房租赁行业加速进入资管时代，机构化运营开始释放模式红利，简单的“二房东”，或通过转租赚取差价模式已难以持续支持整个行业高质量发展，服务效率、服务质量、服务品质成为新的突破点。

着力服务及效率，机构化托管被认可

洞悉供需矛盾和行业痛点，贝壳于2022年陆续在北京、上海、深圳、天津、成都、杭州、苏州、宁波、武汉、广州、南京、西安、济南13个城市推出“省心租”，将市场上分散的房源转为有品质、可信赖的专业机构化长租房源，在业主端提供专业的房屋托管服务；在租客端提供专业的房屋租赁服务。

在微利的租房赛道，以二房东身份“吃差价”往往是最快的方式，而贝壳租房却从一开始就摒弃了这条道路，选择倒逼自身，提升收出房能力、风险管理能力及服务品质，从资管效率及客户服务上盈利。

一方面在业主侧，推动人员服务能力方差管理、提升去化成功率，尽可能地降低房东空置期的损失，并在服务上提供人身安全、财产安全两大保障以及省心的管家服务；另一方面，针对租客侧换租成本高、退租解约没有保障等痛点进行服务升级，提供包括专属管家、灵活支付、专业维修、保洁等在内的七项服务内容，覆盖租前、租中、租后的全流程。据了解，仅维修服务一项，贝壳省心租为租客提供超过1000项的免费日常维修服务，覆盖95%的日常维修需求，这些维修需求在租客发起的24小时内就会有管家及时处理，真正实现住得省心。

着眼于服务和效率，省心租也得到市场的高度认可，从数据上看，一季度末入住率达96.5%，同比提升约2.7个百分点。

C2M理念加持，集中式在管规模持续增量

在集中式公寓业务探索上，贝壳租房在集中式公寓上尝试用C2M理念设计产品，持续增量，向新迭代。目前上海、北京、成都、杭州等多地已落地新青年、海盐等不同定位的公寓产品，在管总体量超1.1万间。同时，一季度末，自营公寓开业满6个月的项目的出租率，较去年同期提升约3.8个百分点，达到94.8%。

对长租公寓动辄二、三十天的去化周期来说，贝壳做集中式用C2M+精准匹配的方式，提升去化及服务效率。以去年贝壳租房落地成都的海盐公寓为例，产品设计团队调研了周边的普租房、长租公寓，充分考虑到用户对床宽、收纳、动线、公区的需求，最终设计出三种户型，满足了长短租、做饭、学习、聚会等多种生活场景，该项目试运营落地的一个半月内，满租率就超过了90%。

C2M理念背后是贝壳多年服务用户的沉淀，据数据显示，贝壳每年的租房用户访问量超过3000万，商机超过2000万，租赁成交单量超过200万，通过海量的房源信息、真实客户交易数据的常年的积累，和时刻的线上线下的连接。宋春晖表示：“懂用户想要租什么房子，会在意哪些问题，根据客户的需求来设计房型，不断满足新市民、青年人真实的租住需求，让租房成为一种美好的生活方式。”

贝壳联合创始人、董事长、首席执行官彭永东指出，“2023年针对业主价值主张和风险控制的产品升级，和我们对资管经理等服务者角色形态的调整，让我们的租赁服务业务可持续运营的基础形态跑了出来。在为客户带来更好的租住体验和服务产品迭代上，我们还有巨大的成长空间。”

解决租住痛点，提升行业价值，从运营管理到资产管理，贝壳租房始终以品质服务守护美好居住。未来，贝壳将持续聚焦服务质量与效率提升，探索租赁行业可持续发展新路径。

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