继石景山五里坨、海淀翠湖科技园之后，丰台郭公庄的“三国”比赛也正式拉开帷幕。

看过郭公庄的三套限量房源后，闫素君想说，开发商以后不要把户型做得太好，因为如果照片评分过高，实际见面后整体评分会降低。俗称“见光死”。

最快的是9月28日开售一期，包括8#、9#、10#栋（已售完），11月23日开售除1#、3#、5#栋以外的所有楼盘，销售人员说，目前只剩下50套左右。

闫素君当场指着一套，销售员称，这套正好有货。

中铁北一辅路和首发振裕福高速铁路将于明年1月开通，目前这两家公司正在紧锣密鼓地筹备中。

三个项目相距不足1公里，面积、交通、配套都差不多，均价67702元/㎡。经过三位销售人员的相互点评，相信不光颜素君，大家对这三个项目都有了很深的了解。

对于还拿不定主意的朋友，闫素君建议大家使用“一票否决法”，因为当所有牌都揭开的时候，起关键作用的不是优势，而是劣势。

归纳起来，三个项目中人们关心的问题主要集中在以下几点。

振宇公馆：神农款89㎡全户型带连廊，配套设施齐全，部分正在建设中，靠近地铁，会不会有噪音、震动？

诺德公馆：89㎡三房客厅仅3.1米宽，118㎡、137㎡四房仅客厅和主卧朝南。

春风和苑：有连廊，距离郭公庄地铁站最远。

走廊：连接你我他，依靠大家

关于这个走廊，大家争议很大，我先说几句。

01.

振宇府的游廊与北墙直连，春风和苑距离北墙约2米（一说1.5米）。

以振宇公馆1号楼为例，一层共4户，中间一户为89平米三房，边户为130平米四房，过道穿过两套89平米三房的厨房和书房。

也许每次你有意识地去门廊抽烟时，都是在欣赏隔壁邻居的烹饪技巧。

春风和苑的好处是，走廊与房屋之间有天井，颜素君没有拿到它的户型图，所以就以下图为例。

（走廊图）

02.

两个项目的走廊都是开放式的，也就是说只有底部是实体地板，侧面全部采用钢化玻璃。

这样做一方面是出于成本的考虑，另一方面也是为了减少走廊对中间单元通风采光的影响，但底部的实心楼板就像是凸出的屋檐，不可避免地遮挡了下层楼层。

但开放的走廊也增加了隐私和安全问题。

春风和苑采取的措施是，尽量减少持钥匙的人数，只有同一楼层的4个家庭才能刷开本楼层的楼道门。

振宇公馆解释称，楼道门平时处于关闭状态，一旦发生火灾等特殊情况，开关可自动触发或由物业管理部门手动打开。

注意，以上一切都有赖于物业管理的后续落实。

03.

此外，开放式廊道后期很可能产生的另一个问题是，如果有人将其封闭起来，用于私人用途，将会引起中户与边户的矛盾。

事实上，在《中华人民共和国国家标准住宅设计规范》第6.5.1条中明确规定：住宅内作为主要通道的外走廊应为封闭式外走廊，并应设有可开启的窗户。

对于已经按照开放规划建设的小区，封闭需要申请变更相关建筑设计方案，经相关部门批准后方可实施。建设完成后，必须通过消防等相关检查，否则属于违章建筑。楼道作为楼层公共设施，在申请变更设计方案前，也需要取得邻居的同意。

开放到极致，就是这样

如果选择接受连廊这一至关重要的一票，那么振宇公馆另外一个值得考虑的，就是“极度开放”的社区设计。

01.

首先，两个R2站点之间有一条双向双车道市政道路穿过。

销售人员称，这条市政道路并非主干道，以后经过的车辆会比较少。但下午5点，当闫素君打车准备离开时，却发现郭公庄地铁站周边的道路已经拥堵不堪。

就算以后靠地铁，考虑到郭公庄是第一个地铁站，黑车也不少。实际入住后，上下班高峰期，司机可以直接进小区楼下等客户，一边打电话催楼上阿姨：“快点，保安来了。”

（振宇公馆平面图）

02.

还有一个问题是，振宇公馆的配套太多，整个小区太过分散。

一期1#、3#、4#、8#楼宇南侧为医保中心，北侧为邮局，东西侧为市政道路，考虑到8#楼宇的遮挡，相对较好的单元为3#楼宇西侧单元和4#楼宇东侧单元。

但3#、4#均为89㎡三房一卫常规设计，卫生间为暗卫。89㎡的上帝户位于1#与8#之间，两边为130㎡四房户型。（详细户型分析见）

好楼盘里的坏公寓，坏楼盘里的好公寓，就看你怎么选择了~

综合来看整个小区，我想说大家不要考虑14号楼，前面是商业，后面是会所，12号楼相对来说比较好一些。

另外，振宇公馆二期还有少量70平米左右的东西向小户型，应该位于11#楼拐角处。

具体来说，振宇公馆的配置如下~

03.

当然，振宇大厦的先天优势就是紧邻地铁。

还有网友留言称，担心地铁运行时震动、噪音。闫素君当天特意证实，振宇大厦并非建在地铁上方，郭公庄站为地下车站，因此上述担心完全没有必要。

（郭公庄地铁站附近商铺招商中）

需要考虑的就是地铁人流量过大，以及其复杂带来的混乱，另外目前郭公庄地铁站以东的整个万科商业区都在招商，等到振裕福路边的两座商业楼开业，人流肯定会更多。

有未来繁荣的希望，房产的保值和升值也有保证，但实际居住起来会有点吵。

改善该区域并使其达到所需的规模

相比较而言，诺德逸府、春风和苑等小区配套比较齐全，楼间距一般都在95米以上，逸府小区最大的楼间距达到了115米，有足够的空间打造中庭。

因为之前春风和元彦素君已经做过多次分析()，所以今天我们重点来分析一下毅府。

01.

Nordview Mansion 一共有7栋楼，全部都是22至27层的高层建筑，部分边楼只有11层，中间两栋位置最好，其余均靠近市政道路。

主力户型为89㎡三房，分为南北通透、纯南向两种户型，均位于楼面中部，凸出户型为89㎡纯南向，凹进户型为89㎡南北通透，纯南向户型拥有三面飘窗，得房率可达78%。

最大的问题是，两个户型的客厅朝南面宽都只有3.1米，绝对不可能让孩子坐在沙发上看电视。销售人员解释称，该区域被挪到了卧室，但闫素君在样板间里并没有明显感受到。

此外，由于所有房间都位于中间单元，所以所有浴室都是昏暗的。

(逸府89㎡南北通透三房)

(逸府89㎡纯南三房)

02.

四房户型有118㎡和137㎡两种户型，均为侧户型，可以实现全采光，通病就是只有客厅和卧室能获得南向采光，客厅面宽分别为3.9米和4.1米，改造面积刚好满足需求。

要知道，振宇公馆89平米的三居室，客厅面宽3.8米，朝南三面整体面宽达9.6米。

(逸府118㎡四房)

(逸府137㎡四房)

此外，逸富还有少量两居室，面积从61到87平方米不等，东西向或纯南向，均价约6.7万元/平方米，公建面积较其他楼盘略大。

逸夫一期在售共计1#、3#、5#、7#四栋楼，其中1#、5#共计约150套特价房源，均为89平米南向户型，均价约6.2万元/平米，其中位于中间的3#楼盘性价比最高。

03.

当然，这两个项目距离地铁都有一定距离，百度地图实测地铁口到范阳路的距离为921米，闫素君亲自测量，从地铁口步行到现在的诺德逸夫售楼处需要10分钟，春风和苑就更远了。

考虑到两个项目的人行及车辆出入口的具体位置，我们确实要计算出从下楼到进入地铁的实际步行距离。

最后补充一些硬性指标，大家可以自行判断~

截至目前，北京已出让限购房地块113块，其中五环以内仅12块，除东城永定府成交不活跃外，海淀天恒·学院里未出让，大兴旧宫地块明年出让，丰台郭公庄三个项目现可售。

春风和园开盘前承诺的巨额优惠实际上并未出现，截至上周日(12月22日)，春风和园已实现网签213套，成交均价67745元/㎡，甚至高于上限均价67702元/㎡。

因此，闫素君怀疑，振宇公馆和诺德逸公馆6.2万元/平方米的特价，仍是为了吸引客户的噱头。

但群里网友的评论却道出了真相，“振宇大厦要是真能卖6.2万，我就买，不住可以出租，要是能卖5.9万，我就去抢。”