一系列重磅政策发布后，北京楼市成交情况受到各界关注。

　　5月19日，中国证券报记者对北京地区新房、二手房市场进行实地调研发现，重磅政策发布后的首个周末，北京成交量未见明显放大，但从中介反馈看，咨询量出现了明显增加。

　　“以价换量”迹象明显

　　“作为五环外的超大型成熟社区，小区2018年至2019年成交高峰期，一个月能卖掉15至20套房子，现在一个月能卖掉8-10套，大概已经恢复到了成交最高峰时的一半。相比一季度，成交量已经差不多翻倍。目前成交量可以说已经上来了。但是从价格看，小区所在的片区相比一季度普遍降了5%到10%。”位于南五环外一家链家负责人王海（化名）对记者表示。

　　据王海介绍，最近一周小区成交了3套。“基本都是前期观望的客户，这些客户看到目前政策密集出台，而价格已经降到了预期价位，虽然觉得后续可能还会有低点，但是不一定有心仪的户型和房源，于是不少客户出手了。”

　　不止五环外，核心区的二手房降价趋势也很明显。“如果说郊区一套房子降三十万比较常见，那我们片区降百万的房源比比皆是。最近一段时间确实成交有所放大，但是没有那么明显。最近成交的主要是为了孩子明年上学用，一般都要提前一年做准备。”位于西城区西四片区某学区房销售人员李力（化名）对记者表示。

　　“多数客户要买的房子比现在持有的还是要贵一些，前期价格处于下行通道，现在，随着政策密集出台，新房、二手房都在寻底，很多前期看好房子的客户，最近出手了。北京二手房‘以价换量’趋势较为明显。”李力对记者表示。

　　从二手房挂牌量看，记者从贝壳找房系统看到，目前，北京地区二手房挂牌量为166595套，整体位于高位，相比月初变化不大。

　　另据安居客线上二手房在架房源数据，4月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.1%，降幅比上月扩大0.4个百分点，但以价换量的效果明显好于其他城市，在架房源量大量减少也是去化不断加快的结果。

　　“现在价格确实比较低，成交不好，经纪人天天帮购房者磨价，我们住在这个片区很久了，我看到过市场好的时候的成交价，现在的价格我们接受不了。我们挂牌的价格，中介和购房者接受不了，所以我打算先撤下来，再等一段时间。趁着低点，我先把想买的房子订了，后续如果企稳，再出手现在的房源。”有换房客户对记者表示。

　　有链家资深人士告诉中国证券报记者，目前看，相比前期高点，较为保值的房源是商住两用房。因为前期普遍已经跌了50%至70%，所以降价空间不大。其他类型的房源都比前期高点有较为明显的回落。

　　新房分化较为明显

　　从新房走访情况看，北京地区新房成交分化较为明显。

　　“这个周末的成交量没有太大变化，客户购房积极性还没有完全释放。”多个楼盘负责人对中国证券报记者坦言。

　　一些楼盘临近尾盘，相比销售初期，降价趋势较为明显。以位于贝壳找房新房成交第一的大兴星光城为例，据贝壳找房工作人员介绍，该楼盘通过工抵房、特价房等模式对尾盘房源进行降价。“为了加速清盘，三居室比前期购买的客户低了70多万不止，降价后房子卖得很快。现在市场确实变动很大，但降价房源也已经很有限了。”贝壳找房工作人员告诉中国证券报记者。

　　相比刚需楼盘，改善型房源关注度更高。

　　“房源目前处于登记意向的状态，还没有到认购的环节，但是咨询的人数较多。房源位于五环外，政策出台后，五环外的房源普遍受到高净值家庭的关注，可以多买一套。改善型房源相比刚需盘更受青睐，我们登记房源时，咨询的也多数是三居室起步。”位于通州区某新房楼盘销售人员告诉中国证券报记者。

　　政策完全落地仍需时间

　　“无论是成交还是带看，新房、二手房变动整体不大。”中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示，首先，各地首付利率还没有明确变化幅度；其次，市场在低谷已经很久，购房者信心需要慢慢恢复。“目前，公积金已经降息，其他环节的政策完全落地仍需时间。”

　　5月18日，“北京公积金”微信公众号发文称，下调个人住房公积金贷款利率；对于5月18日前已经发放的个人住房公积金贷款，仍执行原个人住房公积金贷款利率标准，自2025年1月1日起执行调整后的个人住房公积金贷款利率标准；对于5月18日前已受理未放款的和5月18日（含）后受理的个人住房公积金贷款，执行调整后的个人住房公积金贷款利率标准。以贷款金额100万元、贷款年限30年的首套房为例，如采用自由还款方式，执行调整后利率每月少还154元。

　　中国证券报记者获悉，目前，只要在北京市住建委查询符合条件，北京家庭购买第三套住房，可以按照二套房贷款利率执行。目前，北京地区首套房贷款利率为4.05%，二套房贷款利率为4.55%。

　　5月17日，中国人民银行发布通知称，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。同日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知。该通知明确，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。

　　“目前政策工具包还未完全落地，一些客户仍在观望期，这些都需要时间。”张大伟表示。