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大家好，我是贝先生。

这半个月来，关于天津楼市的新闻不少，之前二手房单日销量让人梦回2018年，后来又有大型城投公司准备出让土地，时不时还爆出一些“百年贷代代相传”的惊天新闻，真是让人眼花缭乱，相信很多人光看新闻就会有楼市涨势的错觉。贝先生也看着朋友圈里各家中介一起高歌猛进，心里百感交集。

过去一周楼市新闻简要总结：

1、二手房和新房确实火爆，但不同区域差别明显，如果要问怎么办，裴总就一句话：没人问就买，人多就卖！想了解更多行情，可以看裴总之前的文章。

2、城投公司又准备出地了，3区8块地里确实有不少好地，以前压价的几块地也出炉了，希望他们能找到有能力的开发商，联姻，这部分可以看之前揭秘的文章，写的很详细。

3、近日，建发地产和南宁合作银行在朋友圈被疯狂转发宣传最高贷款年限100年的广告。且不论是真是假，这则广告让人恐慌不已。可笑的是还用了“重龄”二字，用“磅礴好”二字修饰，既真实又讽刺。后来这则广告很快被撤下。银行还表示，百年接力贷并非事实，而是联名贷，即贷款期限根据联名还款人的最低年龄确定，最高可达70岁。哎，以后少做这样的宣传，韭菜苗剪掉干嘛还要挖坑？

不过这些新闻比起陈塘板块近一周的新闻来说，爆炸性要小一些。最近陈塘有两件事情值得一提，一是龙湖青云雀项目的进度更新，作为河西新年首套新房，该项目受到不少消费者的关注；二是上周中旬在微信上发布的业主与小娇客的对话录音，双方的情绪、措辞堪比高启强与安心第一次吃猪脚面的场景，十分耐人寻味，尤其发生在此时：天熙已近售罄+龙湖青云雀已开始排队购票，是不是有种无间道3的感觉？

第 1 部分

聊聊热播的青云雀

先说一下青云雀的进展吧，如今网上新闻满天飞，这个账号竟然一句话都没更新，真是丢人啊，贝先生整理了一下，只把重点划出来了。

1、青云雀住宅部分5.56万平米，容积率2.0，共计5栋两梯四户小高层、7栋一梯两户洋房，其中高层2栋16层、1栋17层、2栋18层，平房3栋6层、2栋7层、2栋9层。项目预计3月或4月初正式开盘。

2、项目进度方面，龙湖目前标准首开1#、7#、9#，三栋楼明年年底交付。1号楼为18层通顶，89㎡中房、110㎡边房各36套，共72套，均为三房设计；7号楼为7层通顶洋房，共28套143㎡三房户型；9号楼为6套通顶洋房，124㎡三房户型，共24套。目前处于锁定资金阶段，龙湖推出，符合条件的前200位办卡客户可享有优先选房权。 售价为平房4.5元、平房一楼5.5元、小公寓4万2000元。

2.房屋平面图已经出炉，但是花园设计，样板房，装修设计暂时还没消息，估计要等到开盘才能知道了。

3、九年一贯制没承诺过也不会承诺，但是看项目所在的小学，美塘小学，问题不大。

就这些了，现在消费者真正能看懂的只有户型，不过不得不说龙湖的户型设计还是值得赞的，裴总曾经写过一篇文章说荣成的89比天熙的92好，直到看到龙湖1989年出生的裴总可以负责任的说青云雀的户型更好！

首先，89户型采用主流的三开间设计，客厅开间3.5米，采用2.6米宽的大落地窗设计；入户门无玄关设计，餐厅与客厅采用一体化设计，整体空间感更强；U型厨房与三段干湿分离卫生间之间的过道采用工字型墙面设计，空间组织利用更加高效。一侧为双开门冰箱，另一侧为厨房烟道+收纳柜；龙湖售楼现场展示空调室外机约3平米的空闲面积。

143平米洋房摒弃了市场上此区域大开间设计，采用客厅厨房同开间设计，大小约5.1米，同时在餐厅设置了窗户，让客餐厅南北贯通，通透；最值得称赞的是三间卧室均面向阳光，这在市场上非常少见，可以充分享受日光，非常舒适。同时143平米的主卧还拥有独立的更衣室设计，2.85*2.9米8平米的空间，已经接近小书房大小，如果业主愿意，可以将3间卧室改建成4间卧室。不过这套户型总价过高，在以书包为首购点的陈塘板块不建议作为首选。 考虑改善型的顾客可以看看它的120平米洋房单位，面积也毫不逊色！

120平米三室户型的优点与143一样，同时贝先生更喜欢它的餐厅与厨房的位置，U型厨房充分利用了餐厅的进深，客餐一体化设计，整体空间利用率较高。

说完了户型，再来说说青云雀的缺点。贝总习惯先把不利因素写在纸面上，习惯于先嚣张后恭，而不是先礼后兵。首先是龙湖青云雀项目的公司架构，青云雀项目公司为合资公司，除龙湖集团占股50%外，还有金融方参与投资。龙湖目前的口径，并没有向投资方透露太多。

虽然龙湖的业绩在民营房企中是最好的，连续七年三条红线全部为绿色，但在如今这个房企频发雷霆的时代，消费者还是会关注任何一个项目公司的现金流是否充足。

其次，阙青云对前期的宣传力度感到不适应，发放龙民护照、不达标就提前办卡、过度宣传众多本地名人，在目前敏感的房地产市场环境下，很容易引发反感，或许是个不错的项目，但营销力度确实有些过头了。

最后一点就是价格，如果我没记错的话，它的公价比陈塘其他几个项目都要高，至于是不是真的物有所值，丑就不讨论了，但4.2米层高、4.5米层高的洋房，价格确实挺高的，是高开低走，还是稳步上涨？贝先生更倾向于前者，尤其在目前的环境下，真正的两极反转还远未到来。

在我看来，青云雀确实像个小姐，相貌（品相）好，人家（地段）也好，只是聘礼（价钱）有点贵，当然这只是贝先生的主观看法，或许等青云雀开售的时候，降价也不是不可能。

第 2 部分

现在还不是合并的好时候吗？快来领取书包吧！

再说一下荣城电话丑闻，这段通话录音十分耐人寻味，真实性未知，虽然随后几天不少中介在朋友圈反复澄清，新房不承诺书包，请立刻删除，但拉回作用却是微乎其微，最近几天不少消费者都在抢购荣城。2月还未过，荣城已售出百余套，伴随而来的是房屋总价和车位价格的上涨。是否值得很难说，但绝对要恭喜去年淡季买荣城的朋友，世界清醒了。

如果看中融合的增长线，确实有些生不逢时，天熙之前一直压制，销量一直不温不火，有没有想过，2023年天熙终于退役了，青云雀怎么就倒闭了呢？他们两个不停的互相厮杀，命运的不幸真是让人唏嘘。没关系，书包来的不是时候，一段录音打破了青云雀和融合之间的隔阂，甚至可以说打破了陈汤熙和陈汤东昔日的和平。

贝总之前就说过，陈塘板块是兼顾教育和自住的板块，毫不夸张的说，前者在天津的影响力巨大，如果书包问题真的像录音中说的那样，那陈塘两边的格局就会被彻底打破。第二是城市界面问题，西边有绿轴公园，东边有废弃的工厂，陈塘西开发较早，城市界面比陈塘东强很多，这两方面的叠加，导致陈塘西的新房价格一直居高不下，最好的证明就是城园三期和青云雀的价格比天禧和榕城高很多。但现在书包问题解决了，陈塘东的性价比一下子凸显出来，它还有大量的土地储备，如果未来找到好的夫君，未来城市界面潜力巨大，虽然榕城的业主很可能在未来几年内就入手。 在喧闹的工地上消磨时光，但看看目前天房、美塘二手房的挂牌价格，似乎韭菜们最怕浪费的就是时间？

多说一句，虽然陈塘西、陈塘东两个项目宣传被三条地铁包围，但陈塘西边是10号线春海路站、未来的8号线梅江路东站和11号线陈塘站，往东则是1号线、10号线和未来的11号线，但在贝先生看来，2006年通车的1号线其实是更大的福地，也是贯穿城市的主干线。

从这点来看，和青云阙相比，容城的颜值和家世只能说一般，但是能力尚可。众所周知，颜值是无法改变的，但是家世和能力是可以日后改变的，而且有一定的局限性。性价比还是可以的（截至上周）。

第 03 部分

背后的大手都麻了，韭菜该怎么办呢？

你以为你预言了我的预言？错了！陈塘板块的无间道，其实归根结底还是书包问题、教育问题，也正是因为这个原因，现在市场才这么火爆。如果我们放大一点来看，不管青云雀和榕城最后谁输谁赢，背后的推动力量一定是赢了，而且是赢了。我们再说三个小细节，会让你对“极致无缝”这四个字有更深的理解。

1、去年陈塘两起风波，不但成远、天熙的业主闹得沸沸扬扬，还有一批延锋南里业主在小教育系闹得沸沸扬扬。不过因为群体太小，而且是老小区，所以事件并没有发酵。有兴趣的朋友可以百度搜一下这个小区的地理位置。

2、2022年河西区幼儿园入园条件略有调整，不知道大家有没有注意到，之前的“常住户籍居民必须是孩子的父母或者祖父母”修改为“常住户籍居民必须是孩子的父母或者祖父母”，“必须是孩子的父母、祖父母、外祖父母、曾祖父母、曾祖父母”。

3.河东：除现有的凤山路8号太阳城学校、东兴路7号东局子学校两所九年一贯制学校外，今年河东区还将建成使用三所九年一贯制学校，分别是绿锦太阳城配套学校、金地配套学校、名家庄园配套学校，三所学校均计划今年入学。同时，富民路地区还将推出“城五校”教育品牌。南开：正在推进战备大厦地块九年一贯制学校、昌源里地块九年一贯制学校两所学校建设，力争2024年建成。

可以看出，天津很多区域都开始争抢留学生，而这些留学生势必会和楼市挂钩，更严格的说，就是新建商品房的建设。我不想评判这些大手伸过来的时机是否恰当，但对楼市的促进作用是显而易见的。只希望在经历了2月份楼市的喧嚣之后，身后的大手还能把天津楼市压住，不然又要乱成一团了。

韭菜该怎么收？尤其此刻，在考虑陈塘学区房客群的时候，贝先生只想说一个字：等！一流龙湖开盘，二流榕城估价回归，青云阙全部户型尚未开售，2025年孩子刚需上学的家长，首开价远低于公价，可以排队上车；而榕城1-2-4-8栋尚未开盘，货值有余，目前风头正劲，不适合正面对抗，等估价上车还不迟。

还能等的客户还能等风采，现在三块地块的规划方案已经出炉，由于面积限制，三块地块采用围合式布局，与新八达利、二里布局类似，有兴趣的客户群可以继续关注，未来相当长一段时间，格调、蓉城、青云​​雀三个新项目势必在陈塘板块上演一出三国好戏。

至于正在考虑陈塘二手房的客户，此时不建议购买余江西安、天房美堂、绿城成园三处次新二手房，此时业主积极性高涨，此时选择二手房不如等新房项目划算，以后真的要上车了。裴总刚才说：“在哪里跌倒，就在哪里爬起来。”

最近大家不是都提到新梅江了吗？是的，新梅江的几个新房源（除了天域）价格比去年都有一定幅度的下降，此时有好转的客户建议去新梅江看看。还是那句话，买的时候没人，问问题，当着一大堆人的面卖，很费时间。看来陈塘和新梅江，同属三河西区，真是一个跷跷板，你强它弱，反之亦然。